Logements vacants à La Baule : derrière la menace du maire, une taxe automatique et une hausse possible en 2027

Près de 1 500 logements vides dans une ville où se loger reste un sujet de tension : le chiffre a fait réagir Franck Louvrier. Le maire de La Baule a abordé la question dans son propos introductif au conseil municipal du 25 septembre 2026. Dans son reportage du 9 octobre, Presse Océan rapporte qu’il menace de recourir à la taxe sur la vacance des locaux d’habitation. Derrière cet avertissement, une distinction compte : la réforme s’appliquera en 2027, mais une hausse locale des taux suppose une décision du conseil municipal. [1][2]

Près de 1 500 logements vacants, pas 1 500 résidences secondaires

Selon les données des services fiscaux transmises à la municipalité à la fin de l’été et rapportées par Presse Océan, près de 1 500 logements sont vacants sur les quelque 25 000 que compte La Baule, soit environ 6 %. Il s’agit ici de biens non meublés et inoccupés depuis au moins un an. Ce décompte ne désigne donc pas l’ensemble des appartements aux volets fermés une partie de l’année. [1]

Une résidence secondaire meublée, utilisée pour les vacances ou les week-ends, relève d’une autre catégorie fiscale. Confondre les deux ferait passer le débat sur les logements durablement vides pour une offensive contre tous les propriétaires qui n’habitent pas La Baule à l’année.

Dans son compte rendu du conseil, publié le 26 septembre, Ouest-France rapporte que le maire entend chercher des moyens d’inciter les propriétaires à remettre leurs logements vides sur le marché. Le chiffre nourrit donc une question concrète : comment rendre de nouveau habitables et disponibles des biens déjà construits ? Il ne mesure toutefois ni le nombre de logements immédiatement louables, ni les raisons de chaque vacance. [3]

En 2027, la taxe change de cadre sans attendre un vote local

La taxe sur la vacance des locaux d’habitation, ou TVLH, remplacera en 2027 les deux dispositifs actuels : la taxe annuelle sur les logements vacants et la taxe d’habitation sur les logements vacants. Ce n’est pas une taxe que le maire aurait déjà créée à lui seul. D’après l’explication de Service Public, actualisée le 2 septembre, la fusion résulte de la loi de finances pour 2026 ; le décret du 25 août fixe la liste des communes où elle s’appliquera de plein droit. [2]

Dans une commune en zone tendue comme La Baule, c’est-à-dire là où le déséquilibre entre l’offre et la demande rend l’accès au logement difficile, l’application sera automatique. Un bien pourra être concerné s’il est vacant depuis au moins un an au 1er janvier de l’année d’imposition. Le mécanisme est différent hors zone tendue : son instauration sera facultative et dépendra d’une délibération locale. [2][3]

Le véritable levier supplémentaire ouvert aux élus baulois est donc celui des taux. Service Public indique qu’en zone tendue ils seront normalement de 17 % la première année d’imposition et de 34 % les années suivantes. Une commune pourra décider d’aller au-delà, uniquement après délibération du conseil municipal, dans la limite de 30 % puis de 60 %. [2]

30 % et 60 % : des plafonds possibles, pas une facture annoncée

L’avertissement du maire ne doit pas être lu comme l’annonce d’un barème local adopté. La prise de parole du 25 septembre est rapportée comme un propos introductif, non comme un vote sur cette majoration. Il faut distinguer trois niveaux :

• Le principe national : une taxe unique à compter des impositions de 2027, automatique en zone tendue.
• Les taux de référence : 17 % pour la première année d’imposition, puis 34 %.
• Le choix municipal éventuel : des taux supérieurs, plafonnés à 30 % puis 60 %, à décider par délibération.

Cette différence change le sens de la menace fiscale. Elle porte sur la possibilité de durcir le prélèvement, pas sur le pouvoir de rendre soudain taxable un bien qui échapperait jusque-là à tout dispositif. Service Public rappelle que la taxe annuelle actuellement applicable en zone tendue possède déjà les taux de 17 % et 34 %, sans cette faculté communale de les relever. [2]

La vacance ne raconte pas, à elle seule, l’intention du propriétaire

Presse Océan rapporte que Franck Louvrier dénonce de la « spéculation financière ». C’est l’interprétation du maire, pas une cause démontrée pour chacun des logements recensés. Un total fiscal signale un parc inoccupé ; il ne permet pas d’attribuer la même stratégie à tous les propriétaires. [1]

La nuance n’affaiblit pas l’enjeu du logement. Elle permet de poser le problème au bon endroit : un durcissement fiscal cherche à inciter à remettre des biens sur le marché, mais tous les logements vides ne sont pas volontairement retenus hors de celui-ci. La réforme conserve précisément des cas où la taxe ne sera pas due.

Des exceptions et une base de calcul à ne pas confondre avec le prix du bien

Service Public cite notamment l’inoccupation indépendante de la volonté du contribuable : par exemple, un logement proposé à la location ou à la vente au prix du marché, mais qui ne trouve pas preneur. En zone tendue, un logement occupé plus de 90 jours consécutifs au cours de l’année précédente ne sera pas non plus soumis à la taxe. Des séjours éparpillés ne correspondent pas à ce critère de durée continue. [2]

Autre repère essentiel pour comprendre les pourcentages : la taxe sera calculée sur la valeur locative cadastrale, et non sur le prix d’achat ou de revente du logement. Cette base fiscale correspond à un loyer annuel théorique. Le taux s’applique à cette valeur locative ; annoncer « 60 % » sans préciser cette assiette ferait croire, à tort, qu’une partie du prix du bien serait prélevée chaque année. [2]

Sources et références

[1] Presse Océan, Malo Richard, « Inacceptable : le maire de cette commune de Loire-Atlantique pousse un coup de gueule contre les logements vacants », 9 octobre 2026. https://www.ouest-france.fr/pays-de-la-loire/la-baule-44500/inacceptable-le-maire-de-cette-commune-de-loire-atlantique-pousse-un-coup-de-gueule-contre-les-logements-vacants-4403207a-bdbd-11f1-81a4-4fea3020cab7

[2] Service Public / Direction de l’information légale et administrative, « Une taxe unique pour les logements vacants à partir de 2027 », mise à jour le 2 septembre 2026. https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/actualites/A18896

[3] Ouest-France, Michel Oriot, « Le coup de gueule du maire de La Baule : 1 489 logements vacants, c’est inacceptable ! », 26 septembre 2026. https://www.ouest-france.fr/societe/logement/le-coup-de-gueule-du-maire-de-la-baule-1-489-logements-vacants-cest-inacceptable-94be0bfc-b9b6-11f1-bf2b-20ac402d7e60